Publié le 05 Mai 2022

A compter du 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m2.an seront considérés comme indécents. Cette consommation s’entend en énergie FINALE, établie sur la base du Diagnostic de Performance Energétique.

1. Quel contexte légal ? 

La Loi Climat & Résilience de 2021 fixe la première échéance des interdictions de location à 2025 

Cependant, la loi Énergie & Climat de 2019 et son texte d'application de début 2021 (décret  d’application N°2021-19 du 11 janvier 2021) fixe une première échéance au 1er janvier 2023, pour  marquer en « indécents », les logements dont la consommation en énergie FINALE est supérieure  ou égale à 450 KWh/m²/an 

La loi Climat & Résilience de 2021 n'ayant pas abrogé cette disposition, elle reste à ce jour en  vigueur et avec des d’exigences qui ont des modalités d’application différentes. 

2. Quelle méthode et quels logements concernés ? 

Les DPE ne mentionnent pas dans l’étiquette la consommation en énergie FINALE, mais en énergie  PRIMAIRE.  

Selon que le logement utilise ou non des énergies combustibles, le coefficient de conversion est  différent et l’énergie primaire n’est pas toujours égale à l’énergie finale, les 450 KWh/m2/an en  énergie FINALE. 

3. Quels sont les critères d’un logement décent ? 

• une surface minimale,  

• l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire,  

• l'absence d'animaux nuisibles et de parasites,  

• une performance énergétique minimale,  

• la mise à disposition de certains équipements.

         4. Quels sont les risques pour le propriétaire ? 

Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours. Le locataire d'un logement indécent  peut demander au propriétaire : 

• D'effectuer à sa charge les travaux nécessaires ; 

• De bénéficier d'une réduction du loyer ; 

• Et d'obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. 

Le propriétaire a l'obligation de réaliser à sa charge à l'intégralité des travaux de nature à rendre le  logement décent, sur simple demande du locataire. 

Lorsque le bailleur refuse d'effectuer les travaux, ou en l'absence de réponse de sa part dans un  délai de 2 mois à compter de la demande, le locataire peut saisir le Juge des Contentieux de la  Protection (JCP).  

Le Tribunal judiciaire peut ordonner non seulement l'exécution des travaux, mais également une  réduction du montant des loyers (jusqu'à un montant nul) pour toute la durée pendant laquelle le  logement n’est pas décent. A défaut d'exécution des travaux par le propriétaire, le locataire peut  valablement quitter le logement sans préavis. 

5. Des exceptions sont-elles possibles pour éviter les travaux ? 

Pour les logements en copropriété, si le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses  diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties  communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de  son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance  minimal ; 

Les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte  de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces  contraintes. 

6. Comment les propriétaires peuvent-ils connaître cette information ? Le diagnostiqueur peut fournir cette information au propriétaire, le cas échéant si : 

• Le logement utilise des énergies électriques ; 

• Le calcul en énergie FINALE (non porté sur la nouvelle étiquette du DPE) est supérieur ou  égal à 450 KWh/m2/an 

7. Quelle méthode le diagnostiqueur doit-il appliquer ? 

Le diagnostiqueur fournit au propriétaire le Diagnostic de Performance énergétique.  

Rappel : Attention, la consommation en kWh/m².an affichée sur le DPE est une consommation en  énergie primaire.  

Cependant, au cas où le propriétaire vous en fait la demande, en sachant que ce n’est pas une  obligation pour vous, dans le cadre de l’application du décret du 11 janvier 2021 (relatif aux critères de décence du logement), vous pourrez réaliser une conversion pour informer le propriétaire de sa  consommation en énergie finale. Comment faire ? 

• Consultez la page 3 de votre DPE, sur laquelle apparaît en gris et entre parenthèses la  consommation en énergie finale pour ce logement sur la ligne « Energie totale pour les usages  recensés » 

• Divisez ce résultat par le nombre de m² habitables du logement (déclarés dans le DPE)  • Informez le propriétaire du résultat obtenu ou informez-le de la démarche et comment  trouver lui-même l’information. 

8.Quelles sont les différentes échéances pour les locations selon la nouvelle Loi  Climat de 2021 ? 

• Dès le 01/01/2022, tous les bailleurs ont l’obligation d’afficher une fourchette de prix de la  consommation énergétique annuelle du logement dans les annonces immobilières. • À compter 25/08/2022, l’indexation du loyer ne pourra plus être appliquée pour les  logements des classes F et G. Le loyer de ces logements ne pourra donc plus augmenter  en cours de bail ; il sera en quelque sorte figé. 

• A compter du 01/01/2023 : Les logements dont la performance énergétique est supérieure ou égale en énergie FINALE à 450 kWh/m²/an seront considérés comme « indécents »  (obligation de réaliser des travaux pour le propriétaire) 

• A compter du 01/01/2025, un niveau de performance énergétique basé sur l’étiquette du  DPE, qui intègre aussi la performance en matière d’émissions de GES) minimal deviendra  un critère de décence  

Tableau récapitulatif des échéances pour les locations : 

Le ministère du Logement, dans une réponse datée du 14 avril 2022 précise : « le niveau de  performance minimal pour caractériser la décence d'un logement (...) ne s'applique effectivement que  pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les meublés touristiques ne sont  donc pas soumis à cette obligation. »

9. Exemple d’un appartement de 36 m², dont le DPE affiche une étiquette G avec une  consommation en énergie primaire de 648 kWh/m².an (Chauffage et ECS : Electricité) 

Ce logement affiche une énergie finale de 10156 kWh. Afin de déterminer sa consommation par m²  et par an, il faut donc diviser ce nombre par 36 (le logement faisant 36m² habitables). On obtient  ainsi une consommation en énergie finale de 10156 / 36 = 282 kWh/m².an (DPE V3 si DPE V2 251  KWH/m²) 

Ce logement, pourtant affiché en étiquette G, répond donc parfaitement au seuil de performance  énergétique minimal des logements décents dans le cadre du décret du 11 janvier 2021. Cela  s’explique par le coefficient de conversion appliqué pour l’énergie électrique (2,3 contre 1 pour les  autres énergies) ; ce bien étant en « tout électricité ». 

Cet appartement pourra donc être mis en location en 2023, en revanche toute mise en location ou  reconduction de bail sera interdite pour ce bien à compter du 1er janvier 2025 (application de la loi  Climat et Résilience), puisqu’il est classé en étiquette G.

SOURCE : FIDI